非税务居民出售加拿大房产：为什么会被扣留 25%–50% 的房款？以及如何把钱拿回来
- Ray Wen
- 3月16日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：3月16日
如果你是加拿大的非税务居民，在出售加拿大房产时，很可能会发现：成交时有 25%–50% 的卖房款被扣留。
这对很多海外投资者，或是给孩子在加拿大买房的父母来说，往往是一个不小的冲击。
下面我们用最简单直白的方式，交你把扣留税拿回来。
为什么会有扣留税（Withholding Tax）？
根据加拿大税法，当非税务居民出售“应税加拿大资产”（Taxable Canadian Property，简称 TCP）时，加拿大税务局（CRA）会要求预先扣留一部分房款，作为确保税务合规的保障。
具体扣留比例，取决于房产的用途：
自住房（Principal Residence）
通常需要扣留 卖价的 25%。
需要注意的是，2024 年联邦预算中曾提议，将这一比例自 2025 年 1 月 1 日起提高至 35%。不过，目前该提案仍属于草案，尚未正式成为法律。
出租房或其他收益性房产
由于涉及折旧（CCA）等因素，扣留比例通常为 卖价的 50%。
是的，你没有看错——是卖价的 50%，而不是增值部分。
谁来负责扣留这笔钱？
从法律角度来看，根据《 Income Tax Act》第 116(5) 条，买家（通常是卖家的律师）负责在房产完成过户后的下一个月月底起 30 天内，将应扣税款代卖家上缴至 CRA。
实际上，在大多数交易中，这笔扣留款项会被暂存在卖家律师的信托账户（trust account）中，因此买家在交易完成后通常不会受到实质影响。需要特别注意的是，这笔被扣留的资金在等待 CRA 签发 116 Certificate 期间，不会产生任何利息。
这并不是你的最终税款
被扣留的房款并不等同于最终应缴税额，它更像是一笔临时保证金。非税务居民卖家可以通过申请 Certificate of Compliance，也就是通常所说的 “116 Certificate”，来减少扣留金额，或把多扣的部分要回来。
第一步：确保你拥有加拿大税号
在申请 116 Certificate 之前，卖家必须拥有加拿大税号，即 SIN 或 ITN（Individual Tax Number）。如果你还没有税号，强烈建议尽早申请，最好是在你决定出售房产时就开始准备。在实际操作中，缺少税号是导致整个流程严重拖延的最常见原因之一。
第二步：申请 116 Certificate（T2062 / T2062A）
116 Certificate 的申请需要向 CRA 提交 T2062 或 T2062A 表格。这些表格的核心作用，是向税务局说明房产交易的关键信息，包括房屋的出售价格、Adjusted Cost Base（ACB，调整后成本），以及本次交易是产生了资本增值还是亏损。
CRA 会根据这些信息，只就资本增值部分的 25% 进行税款计算，而不是按整个卖价征税，并在证书签发后释放多扣的金额给卖家。如果房产是亏损出售，在 116 Certificate 签发后，全部被扣留的房款都有可能被释放。
需要注意的是，如果卖家存在尚未解决的税务合规问题，CRA 可能会延迟签发 116 Certificate。常见情况包括：出租房租金收入未申报、Underused Housing Tax（UHT）未申报，或以前年度存在欠税。这些问题必须全部处理完毕，CRA 才会继续推进证书的签发。
最后一步：申报出售当年的加拿大个人所得税
即使已经拿到了 116 Certificate，卖家仍然需要申报出售当年的加拿大个人所得税。在报税时，需要申报资本增值或亏损，并可以扣除合理的出售成本，例如中介费和律师费。通常情况下，这一步还会进一步产生退税，由 CRA 在评税完成后返还给卖家。
在现实中，这个流程往往冗长且令人沮丧，通常需要律师、会计师以及 CRA 不同部门之间的反复配合。有些律师为了避免潜在风险，会提前按 35% 的比例扣留房款，假设未来相关立法一定会通过；也有些情况下，如果在 30 天内没有收到 CRA 的 comfort letter，律师可能会选择将全部扣留金额直接上缴给 CRA。
2025 年中，加拿大注册会计师协会（CPA Canada）与加拿大律师协会（Canadian Bar Association）联合向 CRA 提交了建议信，针对这一陈旧流程提出了多项改进建议。希望未来，海外卖家不再需要等待一年甚至更久，才能真正拿回属于自己的卖房款。
Disclaimer:
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